新城控股高级副总裁欧阳捷：2020年TOP20房企市占率或达七成

“我们已经快要进入‘不知道要消费什么的时代’，‘新零售’会让零售业增长得更快吗？如果我们只是盯在零售市场，对精神消费视而不见，就会被10万亿级的新蓝海所抛弃。”11月21日，在中国经营报社主办的产城融合——2017中国城市发展峰会上，新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

近两年，传统百货业态关店风波不断，线上与线下从火拼开始出现融合，商业资产抛售与并购趋于活跃……在此背景下，新城控股却逆势扩张，计划至2020年开业100座吾悦广场。随着规模成为房企竞相追逐的焦点，不少企业提出了“千亿宏图”，新城控股也在其列。行业人士根据其近几个月的单月销售业绩预计，本月新城控股进入房企千亿军团已无悬念。

2017中国城市发展峰会上，欧阳捷提出，人口增速在增长，全国零售总额却在下降，出现这一反差的主要原因是：第一，新生人口快速下降；第二，人口老龄化，老年人口越来越多，相对来说不太注重消费；第三，包括年轻人在内，对物质的欲望都在减弱。

在欧阳捷看来，当前商业地产仍处于分散竞争型市场，商业广场百强占据市场份额大概还未超过20%，竞争垄断格局仍然遥远，但这一速度将会加快。

据介绍，截至2017年11月，企业已开业的吾悦广场达到了18家，在建和待建的吾悦广场36家，合计54家，至2017年底将开业23座吾悦广场，2018年计划新开业25座，将拥有48座开业的吾悦广场，至2020年将开业100座吾悦广场。

开店多、发展快就回避不了布局三四线城市这个话题。欧阳捷称，很多商业地产企业和品牌商家对于在三四线城市开店甚感彷徨迟疑。“其实，一二线城市固然是好，无人不想进驻，但购物中心已经处于基本饱和甚至过剩，固守在这些城市显然是很难成就规模发展的。”

城市规模有限的背景下，我国大城市已经从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。作为房地产企业，该如何抢滩，在城市更新中寻找商机？

“未来是做存量还是做增量，一二线还是三四线，重资产还是轻资产，我们都在思考中。未来热点一二线城市增量市场越来越少，存量市场越来越多是必然趋势，但是否意味着存量市场的机会就更大，我认为并不一定。”欧阳捷提到，大量的资产是在个人手上而不是企业手上，所以企业玩存量资产，只能拿到很少的一部分存量中的增量。

随着房地产行业进入“规模竞争”时代，越来越多的房企开始拼规模效应，行业的集中度也愈来愈高。新城控股10月经营简报显示：1~10月累计合同销售金额约891.64亿元，比上年同期增长65.52%，累计销售面积约647.98万平方米，比上年同期增长33.87%。完成全年目标销售额的105%。根据近几个月新城控股的单月销售业绩，其晋升千亿房企行列，或许就在今年11月底。

销售业绩的快速增长，与积极拿地布局密不可分。从拿地方式来看，新城前10月通过并购、合作及收购的方式为企业节省了不小的资金成本。据不完全统计，截至10月的87块新增土地中，有14幅地块是以合作开发的模式获取的，此外还有22幅地块是以收并购方式获取的，收购合作地块数占到了总数的41%。目前，新城控股已布局上海、杭州、南京、成都、重庆、武汉、郑州、苏州等61个大小城市。

2017年，中国城市发展迎来了风云变幻的一年，经历了政策变革、行业进一步洗牌的中国房企呈现出新的发展趋势和特点。欧阳捷告诉记者，2015年，新城控股提出了有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，企业要加速奔跑，2016年、2017年，很多企业加入到加速奔跑的行列。“我们做了一个框架，到2020年，现有的20强房企的市场占有率很可能会接近70%。”