楼市震荡？房价涨幅已逼近6年来低点！

2017年1-9月，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。

与此同时，1-9月，商品住宅销售面积增长7.6%，持续下滑。而2016全年增长22.4%，如今，只剩下当初三分之一的速度。这不仅创下2017年最低增长，也是2016年以来的最低增速。

结合这些数据，杠杆游戏另外做了大量的数据统计、核算功课，对照出近年来我国商品住宅的均价走势。回顾历史、总结规律，对研判房价未来走势或许有些用处。

通过下图1.2012年-2017年9月我国商品住宅销售情况，可以发现，2017年以来的房价涨幅，无论绝对值，还是幅度比，都较2015、2016年明显回落。

还值得注意的是，在2017年4月，我国商品住宅均价达到历史最高点7652.63元后，最近5个月一直处于震荡下行中。

或许有杆友会说，2017年不是还有最后2、3个月吗，或许还会涨上去？事实是，从成交数据看，调控明显还是有效果。且一二线城市是拉动全国均价的主力，调控恰恰针对的是他们。

那么，指望三四线、县级城市去库存还不错的效果，在2017年的最后几十天，带动全国房价较大幅度上行，恐怕不现实。

杠杆游戏还注意到，2017年至今的商品住宅平均上涨金额，和2012、2013年时的400出头的年均涨幅，极为接近。考虑到购买力、当时的房价基数、收入增长，很明显，2017年房价确确实实是放缓了。

不否认，主要一二线城市的房价迄今为止，普遍还是很高，向下的势头也还不是很明显。

但如果我们研究完上图1近年的房价走势，回顾货币政策变化等历史，就明白，2017、2018年实现2013下半年-2015上半年之前那段时间，难得的房价稳定，部分城市、板块阴跌概率不小。

如下图2. 2012年-2017年9月我国商品住宅现房销售情况显示，2017年1-8月，我国商品住宅现房均价涨幅，比所有商品住宅的均价涨幅金额，低了一半还不止，仅有211.11元。

而这一涨幅，为近6年来第二低。实际上，在2014年，这6年里我国房地产表现最差的一年，商品住宅现房涨幅也有107.09元。

如果考虑到此前全国四五千元的商品住宅现房均价，今年至今的现房均价涨幅比例，显得更低。

这一组数据结论几乎超出杠杆游戏的预料。今年以来去库存效果明显不错，但杠杆游戏忘记了，去库存效果主要在三四线、县级城市。这些地方的均价，甚至有的还不到全国2017年1-9月商品住宅现房6236.25元的均价。

还值得注意的是，杠杆游戏计算发现，2016全年，我国商品住宅现房均价，也只比2015年上涨了358.60元，比2017年至今高不了多少。比2013、2015年的616.92元、565.89元低不少。

如果我们对上文商品住宅现房的数据和趋势生疑，认为那不代表房价走势。毕竟，期房的销量是现房销量的3倍还多。

如下图3，杠杆游戏也统计和计算了，2012年-2017年9月我国商品住宅期房销售情况。

数据清晰可见，2017年3月，我国商品住宅期房均价，达到7963.64元后，近5、6个月，价格企稳非常明显。8月的价格为8016.33元，这5个月的涨幅可以忽略不计。

这到底发生了什么？

值得注意的是，恰好3月各大城市密集升级调控。

但不可否认的是，迄今为止，整体上一二线城市商品住宅期房成交总量，还是维持增长。换句话说，即便考虑了限价、核心区房子减少、预售证发放节奏等因素，长达数月房价企稳，始终还是很说明问题。

2017年至今商品住宅期房的涨幅457.75元，也是6年来的较低点，只比2012、2013年略高。而如果考虑到那时的均价基数，其实当时的涨幅比，较今天要高。

当然，新房数据肯定有缺陷。从过去经验看，新房怎么走，二手房也怎么走。二手房怎么走，新房还是得怎么走。说直接点，新房二手房都和调控、周期是同步的。并不存在新房因为上述原因，不怎么涨，而二手房一直大涨。

实际上我们看到，二手房的价格进度最多也就慢几个月。目前已经很明确了。如果此次大会的报告部分兑现，我国一二线城市房价大涨，近期按说不会了。