保利地产发行首单CMBS 拉开资产证券化大幕

9月14日，保利地产发布公告称，该公司的首单交易所资产证券化产品“中信•保利地产商业一号资产支持专项计划”已在上海证券交易所成功设立，发行规模35.3亿元，发行利率4.88%。据了解，该产品的基础资产是位于广州的两栋写字楼——保利国际广场和保利中心。

在此之前，保利地产已经成立资管中心，积极探索各类资产金融方案。“盘活存量资产，进行资产证券化是未来行业的大势所趋，这两年，无论是政策导向还是市场氛围，都鼓励房地产企业进行这方面的尝试和创新。”9月14日，保利地产有关负责人对中国房地产报记者表示，公司对存量资产的证券化已经准备了很长时间，不同物业匹配不同方案，未来将会根据市场情况适时推出。

而在分析人士看来，无论是CMBS、ABS还是类REITs，都是房企为迎接真正的REITs落地而做的铺垫或者预习，从近日证监会表态鼓励租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的公募REITs落地可看出，REITs的放开已指日可待。

保利首尝资产证券化

商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage Backed Securities，简称CMBS），是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。作为资产证券化的一种方式，该项产品具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点。

据了解，在4个多月前，保利地产的董事会就已审议通过发行CMBS产品的议案。该产品发行规模35.30亿元，其中优先级发行规模35亿元，期限12（3+3+3+3）年，信用评级为AAA，发行利率4.88%，创地产行业同期同类产品新低。资产抵押率67.72%，接近同类产品抵押率上限。基础资产为位于广州的保利国际广场和保利中心，属广州市核心区域一线江景优质写字楼，现金流稳定，出租率和租金价格指标均居该区域写字楼前列。其中，保利国际广场接近满租，保利中心的出租率也接近90%。

公告显示，截至2017年9月12日，中信•保利地产商业一号资产支持专项计划实际收到认购资金35.3亿元，达到约定资金规模。

保利方面表示，在房地产企业融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中，CMBS为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。

REITs渐行渐近

2016年8月，国内第一例交易所挂牌的符合国际标准的商业物业抵押贷款支持证券（CMBS）产品——“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”获得上海证券交易所拟同意挂牌转让的无异议函并成功发行，产品规模高达40亿元。在这一年多的时间里，地产商们尝试了多种资产证券化方案，包括购房尾款资产支持专项计划、物业资产支持专项计划、主题公园入园凭证专项资产管理计划等等，以期盘活各种存量资产，提升资产管理水平和收益。

“我们这一两年也在积极准备各种资产证券化的方案，包括路径的梳理，产品的研究等。”保利地产有关负责人透露，试水的首单选择CMBS是因为公司对应物业的成熟度较高，市场环境也配合。实际上，保利地产旗下的存量资产除了写字楼，还有购物中心、社区商业、酒店、长租公寓、养老公寓等。

该负责人表示，自2015年以来，国家不断出台政策鼓励企业盘活存量资产，REITs的相关落地方案也在密集讨论中，虽然目前仍有一些政策障碍尚未清除，但趋势已经很明朗。

最新的市场消息显示，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs的相关政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

保利投顾研究院的一份研究报告指出，作为房企的资产退出通道，REITs的行业规模建立在房地产和租赁行业的规模基础上，未来核心城市的商业逻辑将变为买进、运营、退出，核心盈利点在于运营收益和资产增值，其潜在规模巨大，发展前景广阔。而政府将租赁市场作为长效机制的一环，必然导致租赁行业的快速发展，大量资金涌入。持有重资产与盈利之间的矛盾将被迫通过提升杠杆来解决，国家去杠杆的刚性需求，将倒逼REITs放开，ABS、类REITs产品的发行增多，也推动着配套政策法规细则的完善。中信、长江等券商预判REITs1-2年内将迎来开放。