恒大“盈喜”折射房地产行业改革势在必行

随着恒大发布正面盈利预告，“盈喜”这个流行于股市的术语，在房地产行业里掀起不小的风浪。恒大一年三倍的利润增长从何而来？在媒体报道中，一句话引起记者注意———“恒大增效益、降负债、去杠杆的决心”，这句紧跟24日中央政治局会议精神的表述，把房地产行业改革的思路、改革的成果联系到一起，折射出房地产行业面前的唯一道路：改革。

半年见成效恒大改革之路走对了

2015年，国务院批转发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，中国经济体制改革进入了一个新的阶段。

改革为中国经济带来了新活性，在以去库存为主要改革方向的房地产业里，伴随着阵痛，改革带来的效果也是明显的。作为中国房地产行业龙头，恒大对经济体制改革的执行力有目共睹，在2017年初，许家印制定了“规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益”的企业发展战略，增效益、降负债、去杠杆的改革逐渐深化。

经过半年的调整，7月25日，恒大在盈喜公告中称：2017年上半年净利润“为去年同期3倍左右”，而且“本公司股东应分配利润将较去年同期大幅提升”，按照恒大在2016年上半年净利润71.27亿计算，其2017年上半年税后净利润可达214亿左右，全年净利润将达500亿左右。

就在本月初，恒大公布上半年业绩，其累计实现销售额达2440.9亿，同比增72%，完成4500亿年度目标的54%。与此同时，恒大还成功引入了700亿战略投资，在五六月份中，恒大迅速还清总额曾高达1129亿的永续债，负债率大幅度降低。

一升一降之间，恒大利润率大幅度提高，半年来的转型、改革，带来的成果值得浮一大白。

超市场预期的盈利增长，直接催化了股价。7月26日恒大收报20.90港元，涨幅18.08%，市值达到2730亿港元。当天最高价21.00港元，创历史新高。国际大行纷纷针对恒大盈喜发布研报。美林美银认为，恒大上半年净利润将增长到去年同期三倍，同时负债率将大幅下降，预计全年销售将超5000亿，未来拥有更好的盈利能力，给予买入评级，目标价22.5港元。中银国际则认为，市场此前严重低估了恒大2017年的收入水平，也严重低估了公司的毛利率水平，公司全部赎回永续债对利润的释放程度也未完全料到。由于公司净利润大幅增长，给予NAV 38.23港元，目标价22.94港元，评级由买入上调为强烈买入。

恒大股东更应该弹冠相庆，其分红回报将受到极好的影响，正如花旗银行董事总经理蔡金强所言，“按最新收盘价（25日，17.7港元）计算，恒大分红回报率将达到11%左右”。也就是说，以26日收盘价20.90港元计算，股东分红回报率也将是一个相当可观的比例。

如何改？围绕三去一降一补做的大文章

恒大的半年盈喜，给市场提供了一个信号：改革的确是艰难的，但效果也能如此显著，所以改革仍是中国房地产行业继续平稳发展的唯一通路。至于怎么走，不同的企业有不同的想法，围绕着“三去一降一补”，许多文章可以做。

三去一降一补，即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。从2015年至今，去产能、去库存一直是房地产业的主旋律，对于各地楼市中的存量房，无论是政府层面，还是开发商自身，都在不遗余力的“清账”，各地楼市也普遍出现开发量下挫的情况。

很显然，在去库存、去产能的大势中，恒大的方式是比较有效的。恒大上半年利润大增主要源于销售的大幅增长、产品附加值的提升以及严格的成本控制。2015年恒大销售金额2013亿，同比增长53%，2016年销售金额3734亿，同比增长85%。2017年上半年累计实现销售额达2440.9亿，同比增72%，完成4500亿年度目标的54%。

恒大热销，高附加值是很重要的原因。恒大近两年一直以非常大的力度打造环节精品，比如项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按高端住宅标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品附加值。

降成本是恒大利润保障的核心竞争力之一，也是恒大的强项。其采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，并大力降低了营销、管理、财务三大费用。据了解，恒大2016年营销及管理费用率较2015年大幅降低2.5个百分点，预计今年进一步下降；2017年通过发行利率最低6.25%的美元债，用低息换高息进一步降低财务成本。

所以，盈喜信息的发布，房地产行业不应意外，也不会意外，恒大的盈利是恒大自身的成功，更是一次经济体制改革的胜利。