毛大庆当了股东的那家公司 鸿坤18亿包揽天津5宗地块与喧嚣

轰轰烈烈的政府卖地在2017年首二月即展开，有房企热衷于在热点城市核心区位抢地，也有房企决定另辟蹊径转投热点城市郊区。

3月3日上午，天津市国土局挂牌出让位于蓟州新城的一宗宅地，鸿坤力退碧桂园、住宅等房企，以总价3.6亿再下一城。

此前的1月18日至3月3日，鸿坤已连续在该区域拿下4宗地，伴随着津蓟（拍）2016-034号地块的顺利落袋，鸿坤最终得以以17.82亿包圆蓟州新城中心组团的5宗地块，总土地面积15.79万平方米。

在天津大手笔揽地之前，业内对鸿坤的印象一直是默默无闻，仅有的讯息，也大多是来自其在北京推售的几个项目。而鸿坤上一次为业内所关注，要追溯到2015年5月份，优客工场创始人、万科前高级副总裁毛大庆在去职万科5个月后，宣布战略入股鸿坤并担任执行董事，彼时，这家低调的企业才正式走入大众视野。

如今，伴随着鸿坤在天津市场引发的新一轮土地喧嚣，这家企业的大北京远郊大盘战略也逐渐揭开神秘面纱。

鸿坤天津土地喧嚣

在房企各展所长的土地市场，有人偏好并购，有人偏好招拍挂，有人热衷市中心，也有人偏好远郊区，观点地产新媒体观察发现，鸿坤就是这样一家“不爱市区爱郊区”的企业。

以天津为例，早在2011年之前鸿坤便已进驻天津，彼时首选的区域便是天津郊区的武清区域，此后的几年间，鸿坤连续两度拓子天津，且全部是位于武清区中央水城板块。

步入2016年以后，鸿坤在天津布局的脚步开始加速，其中，2016年共斥资34.1亿在武清、静海揽下5城，2017年开年至今共斥资17.2亿在蓟州新城揽下5子。

具体来说，2016年2月24日，鸿坤以1.96亿底价拿下武清区黄庄泉尚路北侧一宗商住用地，总用地面积8.71万平方米，楼面价2045.98元/平方米，地块容积率1-1.1。

2016年4月13日，鸿坤以3.24亿总价拿下武清区黄庄建设路西侧两宗住宅、商服用地，其中，津武（挂）2014-158号地块9700万元底价成交，土地面积4.31万平方米，楼面价1250元/平方米，容积率1-1.8；津武（挂）2014-159号地块2.27亿元底价成交，土地面积10.10万平方米，楼面价2045元/平方米，地块容积率1-1.1。

2016年11月23日，经过82轮叫价，鸿坤以12.4亿拿下天津静海区团泊新城东区住宅及商服用地，总土地面积约18.45万平方米，楼面价4690元/平方米，溢价率180%。其中，住宅用地容积率1.0-1.5，居住类规划体量约合26.44万平方米，在项目总体量中占比超95%。

2016年11月30日，鸿坤以16.5亿拿下天津静海区团泊新城东区商住用地，总土地面积19.83万平方米，楼面价5563元/平方米，溢价率247%。其中，住宅用地容积率1.0-1.5。

2017年1月18日，鸿坤以总价2.98亿元拿下蓟州新城30号宅地，总出让面积2.5万平方米，成交楼面价7817元/平方米，溢价率73.7%。

2017年1月19日，鸿坤以2.90亿元拿下蓟州新城31号宅地，总出让面积2.75万平方米，成交楼面价4501元/平方米，溢价率56%。

2017年1月20日，鸿坤以3.74亿元拿下蓟州新城32号宅地，总出让面积3.53万平方米，成交楼面价7061元/平方米，溢价率40.92%。

2017年3月2日，鸿坤以4.6亿元拿下蓟州新城33号宅地，总出让面积3.9万平方米，成交楼面价7851元/平方米，溢价率74.4%。

2017年3月3日，鸿坤以3.6亿元拿下蓟州新城34号宅地，总出让面积3.11万平方米，成交楼面价7716元/平方米，溢价率71.4%。

远郊超级大盘模式

观察鸿坤过去几年在天津的拿地策略不难发现其中共同点。首先，鸿坤所选择无一例外都是武清、静海、蓟州等天津外围区域，也即所谓的郊区；其次，上述地块虽然部分溢价率较高，但总价都不高，最贵的一宗地也只有16.5亿；再次，上述地块容积率都在1-1.8之间，适合配建6层以下多层住宅或11层小高层住宅。

最后也是最关键的一点，鸿坤喜欢组团式拿地，多宗相邻地块合成一个大盘开发。以武清中央中央水城板块为例，鸿坤便是在几年间连续拿下该区域组团的几宗地块，最终拼凑出了一个近60万平的超级大盘，目前，该项目仍在建设和推售当中。

不出意外的话，鸿坤在团泊新城、蓟州新城新拿下的地块，也都将开发成类似的超级大盘。

实际上，类似的超级大盘模式，在鸿坤的大本营北京市场就已经早有先例，鸿坤在北京大兴西红门的几个邻近的项目，从某种意义来说也是一种超级大盘。

天津中原地产投资顾问部住宅中心副总监焦仲伟在接受观点指数采访时就表示，据其观察，随着近年来北京土地市场供应减少、地价高涨、拿地日益困难，鸿坤实际上表现出了将发展核心从北京转移至天津的趋势。

据其介绍，鸿坤目前在北京和天津都成立了公司，派驻了团队，这也反映出了鸿坤深耕天津的意图。

而对于鸿坤在天津的这种郊区大盘模式，焦仲伟就表示，虽然目前鸿坤在天津市场上，包括知名度、品牌、市场占有率等都远在前二十名之后，但其认为这种郊区大盘模式仍然还是有其可取之处。

一方面，郊区的地块限制没有市中心的地块多，竞争也没有市区的地块激烈，总价相对较低，资金压力较小，适合鸿坤这样子资金实力并不是太强的中小规模房企。

另一方面，从供需角度来说，在天津远郊五区之中，除了近北京的武清是呈现供需两旺的趋势，其他市区从供给上来说并没有很多，但其实际上还是存在一定的刚性市场需求的。

有业内人士就表示，这实际上或许也是当前市场形势下，小规模房企在遭受大型房企市场挤压过程中所作出的无奈选择。在资金、开发实力无法匹敌的情况下，放弃竞争过于激烈的一线城市和二线热点城市核心区位，转向竞争相对没有那么残酷、又存在一定的市场需求的一线及二线郊区。

但即便是在城市郊区，鸿坤仍需承受来自“郊区之王”碧桂园的正面挑战，在上述地块竞拍中，鸿坤就已几次与碧桂园正面交锋，虽然最终鸿坤都成功拿下了地块，但地价也因此抬高了不少。

此外，相较于单盘销售模式，大盘模式虽然可以通过长周期销售来平衡项目风险，获取稳定销售收益，但大盘所占用的较大资金同样是鸿坤需要面临的问题。对此，业内人士就表示，鸿坤旗下负责金融板块的资管公司亿润投资或许是鸿坤解决大盘模式资金问题的关键。

据观点地产新媒体了解，亿润投资成立于2007年，其资管业务包括私募股权基金、房地产投资基金等，截止目前，亿润投资资产管理规模已超过100个亿。