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重磅!中国“最牛城区” 房价下跌17%!

2017年11月29日来源:楼市参考其他资讯责任编辑:taizhouadmin

作为两个“千年大计、国家大事”之一的北京副中心通州,楼市传来最新消息:二手房均价普降1万,跌幅度高达17%。

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通州二手房均价单价下滑超1万

北京市通州区一些中介透露,从“3·17”新政实施以来,截至目前,整体上通州大多数小区成交价每平方米都下降了超过了1万元。

从单个小区来看,与今年3月份房价最高时期相比,成交均价下降超过6000元的小区非常多,尤其4月份以来,以前热销的小区一个月仅能销售1套或2套。

具体有华业东方玫瑰小区例证,今年一季度的成交均价高达5.8万元/平方米,最高时达到了6.2万元/平方米。当时该小区的成交价几乎都在6万元/平方米上下。

如今,从中介掌握到的数据显示,这个小区的成交均价约为5万元/平方米。均价下跌了1万/平米左右,跌幅为17%,接近两成。由于成交量长期低迷,业主报价也渐趋理性,一般报价为5万元-5.1万元/平方米,部分业主报价约4.7万元/平方米。

其实,整个北京的二手房价格自4月份第二波强调控以来,就开始下滑,是热点城市中相比于4月份为数不多的房价下跌的城市(除了北京,还有苏州、合肥),只不过通州的跌幅更为明显。


数据来源于中国房价行情网

上图是来自于中国房价行情网的数据,从数据可以看到目前北京整体二手房均价为65715元/平米,相比于2017年4月,下跌了3%。上文计算过,通州区4月份以来二手房均价下跌了17%,是北京所有区中下跌幅度最大的一个。

北京为何会是为数不多的房价下跌者,通州又为何领跌北京?

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通州为何领跌北京

上一轮楼市牛市从深圳开始,2015年年底,深圳领涨全国,拉开了牛市大幕。到2016年年初,上海、北京接棒深圳,房价开始疯狂上扬,接着上海、深圳开启了3·15调控。

上涨势头转移到了以合肥、厦门、杭州、南京、青岛、福州、宁波、苏州等为代表的强二线城市,直到2016年9·30国庆大调控。

然而大调控下,多数城市的涨势并未控制住,而且还有广州、武汉、成都、城市、长沙、郑州、西安、重庆、南昌、贵阳、昆明等更多成员加入上涨大军,所以才有2017年4月第二波强调控。

整个牛市过程中,深圳、上海、合肥、厦门都曾先后领涨过全国。首都北京,不是涨幅最厉害的城市,却是本轮调控最严的。

据了解,自去年9月底以来,从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”,已有超百城市发布150余次楼市调控政策,而北京一城就独揽了近50次。若将一些曲线调控的政策也纳入计算,就更多了。

重拳之下,房价焉有不跌之理?通州领跌北京,也是同样的道理。通州是北京重点调控的区域,几乎可以说是北京16个区中最严的一个。

很多人只知道4月份空降的雄安新区是“千年大计、国家大事”,其实第一个用这句话来形同的地区是北京副中心通州。通州承担的是疏解北京中心区的人口、产业、交通、行政等各方面压力。所以通州,成了调控政策特殊照顾的区域。

北京市的调控政策,通州都适用,如外籍户口购房需要连续缴纳5年社保或纳税证明,首套房首付35%,二套房首付50%等。除此之外,通州还有一些附加条件。

如图:

雄安新区的问世,对通州的地位也有一定的削弱。双重作用下,通州二手房均价领跌北京,顺理成章。

那么,通州的房价潜力如何?现在是不是通州买房的最好时机?

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北京、通州楼市潜力

北京是首都,必须起到模仿作用。本轮楼市调控的目的,是为了稳定房价,而非让房价下跌。北京二手房下跌3%,基本完成了本轮调控所期望达到的值,其恰到好处的跌幅又给全国各城市楼市提供了一个下跌范本。

所以,我个人认为北京的房价跌幅已经见底,未来一年北京的任务是努力维持着。中长期看,北京的房价仍会继续慢涨。

北京是中国的权力中心,政策、规划红利都是跟着权力走。北京的金融实力全国第一,2016年年底资金总量高达13.84万亿元,同期的上海、深圳、广州分别是11.05万亿、6.44万亿、4.75万亿。科创实力与同样全国最强,北京占据了全国一半的独角兽企业,2016年数据显示,全国独角兽企业有131家,北京独揽65家。

教育、医疗以及其他公共资源,北京也基本保持在第一的位置。这么多荣宠加于一身,北京的房价想没有潜力都难。

有人说北京正在疏散非首都功能,部分人口要转移到通州副中心和雄安新区,而且已经划定了2300万的人口天花板,未来楼市价值估计也会见顶。但按照某些数据估算,北京的实际人口其实已经突破了3000万。

北京到底有多少人?

官方给出的答案是2172.9万人(2016年年底),比上海(2419.7万人)要少。显然这不是真实答案,根据城市生活垃圾以及公交卡发行数量来估算,北京的常住人口超过上海。

上图是2016年全年几个城市的生活垃圾排名,北京略高于上海。从生活垃圾角度来看,北京的常住人口也应略高于上海,深圳高于广州。重庆3000多万量级的人口,生活垃圾排名却第三,可能是郊区、县、农村一些数据无法统计,未纳入之故。

有人还从交通卡发行数据,推算出来一个很吓人的数据,北京常住人口已破4000万。

目前,北京市政交通卡发卡已超1亿张,官方统计的中国常住人口最多的上海市2015年交通卡才破5000万张。减去部分短期旅行和废卡,算两千万张,常用的卡算8000万张, 就算平均一人持有两张卡,按此推算北京居住人口为至少为4000万。

无论3000万还是4000万,都是一个庞大的数量级别,拥有这种人口规模的城市,未来房价必定还会涨。

通州作为北京的副中心,在未来的发展中,必然能享受到一系列政策红利,其发展潜力与雄安并驾齐驱,会是未来一二十年全国范围内最看好的两个区。


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