阳光城吴建斌：产城融合是房地产突围新路径

“有人认为房地产业已渐入‘白银时代’，有人则认为规模房企正面临前所未有的‘钻石时代’。在这样的背景之下，房地产企业将面临怎样的新机遇和新选择？”11月21日，在中国经营报社举办的“2017中国城市发展峰会”上，阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌表示，产城融合是当前环境下房企发展新的突围方向之一。

随着近日阳光城集团股份有限公司（000671.SZ，以下简称“阳光城”）高层人士变动被坐实，企业发展迎来“双斌”时代。进击“千亿”目标的道路上，阳光城坚定贯彻“三全战略五圆模型”，坚持规模上台阶，品质树标杆，同时不断调整产业结构，向运营管理要效益。

多位业内人士表示，阳光城在全国各个城市的探索，可以看出其对全国市场的战略投资非常明显，并呈现出积极进取的拿地精神。公司发展势头良好，多重优势叠加将助推其跑赢下半场。

特色小镇或为产城融合新样本

在“特色小镇”的东风之下，阳光城也试水“影视产业小镇”。

今年5月初，阳光城与阳光控股、北京电影学院三方签署协议，在全国范围内合作发展影视产业及特色小镇项目，开展影视全产业链合作及影视园区建设等经营事项，战略合作关系有效期为10年。

据吴建斌透露，阳光城与央企承包商联合做PPP项目，已经组建了团队，正在跟踪若干项目。“接下来还会继续找合适的合作机会。”

“阳光城之所以考虑发展影视特色小镇，是因为看中文化影视产业这一万亿级市场，想在这一市场分得一杯羹。”吴建斌在接受《中国经营报》记者采访时表示：“不同于过去的旅游产业，特色小镇建设主要集中在金融、科技、时尚、高端制造、文创、会展、商贸等方面。”

“目前，特色小镇的发展亟待破解盈利难题，如何确保自己的回报和周转率对于开发企业来说非常重要。”吴建斌表示。在吴建斌看来，东西部、沿海、内地城市对产业要求不一样，阳光城目前已经进入30多个城市，公司相关方面正在积极研究各地政府对产业的诉求，建立产业库。他表示，公司目前已经专门成立了战略研究部和产业发展部，两部门结合推动阳光城的产城融合方面的业务不断发展。

解决资金问题是关键一环

房地产行业作为“高周转”的代表性行业，在企业快周转的模式下，系统解决资金回报问题，是项目能否成功的关键所在。对此，吴建斌提出：“实践证明，‘产城融合’往往从一级土地开发做起，前期基础设施投资大，会造成现金流压力大。股东须出资一定比例资金，才能撬动一个大项目，同时，从一级开发尽快转为二级开发，滚动开发，并提早引进产业投资商，运营好持有物业。”

阳光城三季报显示，今年前三季度公司实现营业收入155.21亿元，同比增长108.08%；实现归属于上市公司股东的净利润6.19亿元，同比增长70.25%。另据克而瑞统计，公司前9个月销售金额为596.9亿元，2017年全年销售金额有望突破800亿元。被誉为“黑马”的阳光城走出了一条属于自己的稳健发展之路，并提出了“千亿目标”。谈及进击“千亿目标”道路上阳光城未来的“打法”，主抓财务的吴建斌表示：“阳光城的财务还有很大提升空间，未来要在缩短开发周期、提高资金周转率等方面着手，增加一些‘短平快’土地，减少中长期土地的量，在抓回款的同时降低融资成本。”

“‘产城融合’是房企适应市场，突破瓶颈的又一条通道，但由于前期（基础设施、一级整理、土地指标）投资额巨大，在做好预算，做好现金流规划，又不对主业构成较大影响的情况下，解决融资是非常重要的环节。”吴建斌坦陈。

“三全战略 五圆模型”竞逐下半场

11月16日晚间，据阳光城公告，原总裁张海民离职，执行董事长朱荣斌接任总裁一职。今年8月份，阳光城执行董事长朱荣斌在2017年中媒体沟通会上坦言，地产经过20多年的发展，其发展模式、市场外围环境和自身环境都发生了较大变化，地产界已经进入发展的下半场。

进入下半年以来，阳光城在投资上实施全地域、全方式拿地、全业态推进的“三全战略”。公司将以长三角、珠三角、环渤海、大福建为根据地，同时向周边进行环辐射，在以一二线城市为主战场的同时，有选择性地进入三四线城市。同时继续巩固和发展阳光城在土地并购方面的优势，跟随产业引导，产城融合，通过多种方式获取土地。

根据克而瑞统计数据显示，阳光城2017年1~10月份累计新增土地储备量达到861.6万平方米，占2016年全年的88%。其中通过收购获得的土地占比达70%，包括104.69亿元收购物产中大资产包，总建面积约323.13万平方米。同时，2017前10个月阳光城三四线城市的新增土地建筑面积占比达19%，较2016年的4%增加了将近15个百分点。

此外，为了推动公司快速发展，朱荣斌还提出了“五圆模型”，即核心是人才、土地、资金，通过良好的运营管理体系，做到人等地、地等钱、钱催人。“一个地产公司发展，无外乎就是人才、土地、资金这三个要素，其中人才是最基本的要素。”